La regulación de la vivienda vuelve a cambiar en España. Tras la derogación de dos reales decretos-ley aprobados a finales de septiembre, el Gobierno ha recuperado buena parte de aquellas medidas mediante dos nuevas normas que afectan directamente a propietarios, inquilinos y empresas del sector inmobiliario.
Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, publicados en el BOE del día 7, introducen modificaciones en la duración de los contratos de alquiler, las condiciones de renovación, los arrendamientos temporales y por habitaciones, los límites a determinadas subidas de renta y diferentes aspectos de la fiscalidad inmobiliaria.
Sin embargo, los nuevos textos no reproducen exactamente las disposiciones anteriores. Incorporan cambios en las fechas de aplicación y en algunas reglas transitorias.
Además, la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre introduce una circunstancia relevante: será la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la encargada de pronunciarse sobre la convalidación o derogación de ambos decretos.
¿Qué novedades deben conocer propietarios e inquilinos?
Dos nuevos decretos de vivienda con fechas de entrada en vigor diferentes
El 2 de octubre, el Congreso acordó la derogación de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, que habían comenzado a producir efectos apenas unos días antes.
El BOE del 7 de octubre publicó sus sustitutos, que recuperan gran parte de las medidas anteriores, aunque con algunos cambios.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre, aunque determinadas disposiciones fiscales tienen fechas específicas de aplicación.
Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, relativo a la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026.
Esta diferencia resulta especialmente importante para quienes tengan contratos próximos a su vencimiento, hayan comunicado su intención de no renovarlos o estén preparando una operación inmobiliaria.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años y límites a las subidas del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 recupera la posibilidad de que determinados inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
La medida afecta, entre otros supuestos, a contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
La ampliación no se concede automáticamente. El arrendatario deberá solicitarla, encontrarse al corriente de pago y cumplir los requisitos establecidos, entre ellos haber atendido mensualmente sus obligaciones durante los ocho meses anteriores.
También se introducen límites temporales para determinadas actualizaciones de renta.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando el alquiler ya supere el límite máximo resultante del sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse en los supuestos regulados.
En los restantes casos se atenderá al acuerdo entre las partes y, cuando no exista un nuevo pacto, el aumento no podrá superar el 2 %, conforme a las condiciones previstas en la norma.
La aplicación de estas medidas exige comprobar el tipo de contrato, el momento en que se encuentra y las disposiciones transitorias correspondientes.
El alquiler de temporada tendrá que justificar su carácter temporal
La reforma introduce reglas más precisas para los contratos de temporada.
Ya no bastará con utilizar esa denominación en el documento. Será necesario que exista una causa real de temporalidad, identificable y acreditable.
Puede tratarse de un desplazamiento por motivos profesionales, académicos u otras circunstancias semejantes.
La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses, sin perjuicio de las prolongaciones legalmente previstas cuando persista la causa que justifica el arrendamiento.
Cuando no exista una justificación suficiente, se supere el límite temporal sin una razón acreditada o se produzcan determinados encadenamientos de contratos, el alquiler podrá pasar a considerarse de vivienda habitual.
Para propietarios e intermediarios inmobiliarios, esto implica prestar especial atención a la redacción del contrato y a la documentación que acredita la necesidad temporal.
Nuevas reglas para el alquiler por habitaciones
El alquiler por habitaciones también queda sometido a una regulación específica.
La reforma incorpora expresamente el arrendamiento parcial de una vivienda a la Ley de Arrendamientos Urbanos, diferenciando entre alquiler habitual y temporal según la necesidad residencial que se esté cubriendo.
Además, introduce límites para evitar que la suma de las rentas cobradas por habitaciones supere, en los supuestos previstos, el importe máximo que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
También se refuerzan determinadas obligaciones relativas a información contractual, gastos de gestión inmobiliaria, reparaciones y documentación sobre el estado de conservación del inmueble.
Estas novedades obligan a propietarios y agencias a revisar sus modelos contractuales y la información incluida en los anuncios.
Mayor protección frente a determinados desahucios
El nuevo paquete normativo recupera medidas destinadas a proteger a personas vulnerables sin alternativa habitacional.
En los supuestos legalmente establecidos, determinadas suspensiones de desahucios podrán prolongarse hasta el 31 de diciembre de 2030.
También se refuerza la intervención de la Administración en algunos procedimientos por impago.
Cuando se acredite la vulnerabilidad, la Administración podrá disponer de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o atender las cantidades correspondientes.
Si transcurre ese plazo sin solución ni pago o consignación, podrá quedar subrogada en la posición deudora mientras se mantengan las condiciones legales.
La aplicación de estas medidas dependerá de las circunstancias de cada procedimiento, por lo que resulta aconsejable revisar los expedientes de desahucio que ya estén en curso.
Cambios fiscales para propietarios e inquilinos
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un nuevo esquema de reducciones en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de viviendas.
Los porcentajes dependerán de diferentes circunstancias, como la evolución del alquiler respecto del contrato anterior, la continuidad del inquilino, la ubicación en una zona tensionada, la edad del arrendatario, la participación en programas públicos o la realización de obras de rehabilitación.
En determinados supuestos, la reducción puede alcanzar el 100 %.
También se contemplan porcentajes intermedios, por lo que será necesario analizar individualmente las condiciones de cada arrendamiento.
La reforma recupera asimismo una deducción estatal para determinados inquilinos que alquilen su vivienda habitual.
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán acceder, si cumplen los requisitos, a una deducción equivalente al 10 % de las cantidades satisfechas.
La base máxima será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere 23.007,20 euros y se reducirá progresivamente hasta el límite establecido.
Su aplicación deberá coordinarse con las deducciones autonómicas correspondientes.
Novedades en el IVA, el IBI y otros impuestos inmobiliarios
La reforma también modifica la fiscalidad de determinadas operaciones inmobiliarias.
A partir del 1 de diciembre de 2026, ciertos alquileres de corta duración y arrendamientos de viviendas amuebladas pasarán a tributar al 10 % de IVA en los supuestos regulados.
Esto no significa que todos los alquileres de temporada deban pagar IVA. Será necesario analizar las características concretas de cada operación.
También se amplía el tipo reducido para determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
En cuanto al IBI, los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán introducir recargos sobre determinados inmuebles.
En los alojamientos turísticos, estos recargos podrán alcanzar el 50 %, el 100 % o el 150 %, según las circunstancias y el número de viviendas destinadas a ese uso.
La reforma modifica igualmente los coeficientes máximos de la plusvalía municipal y el tratamiento fiscal de determinados beneficios no distribuidos de las SOCIMI.
Nuevas medidas para facilitar la compra de la primera vivienda
Entre las iniciativas destinadas a mejorar el acceso a la vivienda destaca el mecanismo de financiación denominado TU CASA.
Está concebido como un préstamo complementario para quienes adquieran su primera vivienda habitual mediante financiación hipotecaria.
Podrá cubrir el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, con un interés del 0 % y sin comisiones, conforme a las condiciones previstas.
Sin embargo, la publicación del decreto no implica que puedan presentarse solicitudes inmediatamente.
Será necesario esperar a que se concreten las condiciones de funcionamiento y se habilite su tramitación.
El paquete incluye también nuevas medidas de financiación para vivienda asequible e instrumentos destinados a canalizar el ahorro y la inversión.
Los contratos de alquiler podrán prorrogarse durante cinco o siete años
El Real Decreto-ley 28/2026, introduce una de las principales novedades afecta al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tras agotarse la duración mínima del contrato —cinco años cuando el propietario es una persona física y siete cuando es una persona jurídica—, la nueva regulación refuerza la continuidad del arrendamiento.
Cuando ninguna de las partes comunique válidamente su intención de finalizarlo, el contrato podrá continuar mediante períodos sucesivos de cinco o siete años, según corresponda.
También se amplía el plazo de preaviso del propietario, que pasa, con carácter general, de cuatro a seis meses. El del inquilino se mantiene en dos meses.
La reforma contempla además una posible indemnización cuando el arrendador decide no continuar el contrato en determinados supuestos.
Cuando proceda, la compensación será el importe más elevado entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario.
No obstante, existen excepciones y disposiciones transitorias. Entre ellas, la conservación de la eficacia de determinadas comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación del nuevo decreto, sin que generen la nueva indemnización.
Por eso, antes de comunicar la finalización de un alquiler, conviene comprobar la fecha de firma, las prórrogas anteriores, el vencimiento y las condiciones particulares del contrato.
La Diputación Permanente del Congreso decidirá sobre la convalidación de los decretos
La convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre introduce una circunstancia especialmente relevante en la tramitación de las nuevas medidas de vivienda.
Tras la disolución de las Cortes Generales, corresponderá a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados pronunciarse sobre la convalidación o derogación de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, conforme a los artículos 78 y 86 de la Constitución española.
La diferencia entre las fechas de entrada en vigor de ambos textos adquiere especial importancia en esta situación.
Mientras el Real Decreto-ley 29/2026 comenzó a aplicarse, con carácter general, el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
Por tanto, la publicación de ambos decretos en el BOE no garantiza su continuidad. Será la Diputación Permanente la que deba pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional.
Para propietarios, inquilinos y empresas del sector inmobiliario, esta circunstancia aconseja revisar cada operación antes de adoptar decisiones difíciles de revertir.
Especialmente cuando afecten a renovaciones o finalizaciones de contratos, modificaciones de rentas, transmisiones de inmuebles o aplicación de incentivos fiscales.
En Grupo Brío recomendamos comprobar el régimen jurídico vigente y las disposiciones transitorias antes de formalizar cualquier decisión relacionada con estas nuevas medidas de vivienda.
