La suspensión de desahucios vuelve a prorrogarse en 2026, pero ya no en los mismos términos que en años anteriores. El nuevo Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, mantiene la protección a hogares vulnerables sin alternativa habitacional, aunque introduce una modificación que altera el equilibrio entre protección social y derechos del propietario.
El cambio no es menor. Por primera vez desde que se activó el llamado escudo social en 2020, determinados arrendadores quedan fuera de la suspensión, incluso aunque el inquilino acredite vulnerabilidad.
Qué se prorroga exactamente
La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de los procedimientos de lanzamiento en casos de vulnerabilidad.
Conviene precisar un punto esencial: el procedimiento judicial puede continuar y dictarse sentencia. Lo que se suspende es la ejecución del lanzamiento, es decir, el momento en que se materializa el desalojo.
Esta diferencia es clave para evitar errores procesales.
La novedad relevante: pequeños propietarios fuera de la suspensión
El principal cambio afecta a los desahucios por impago del alquiler.
A partir del Real Decreto-ley 2/2026, no se suspenderá el lanzamiento cuando el arrendador sea titular de dos o menos viviendas, aunque el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.
Este criterio introduce una distinción clara entre pequeños propietarios y grandes tenedores. Hasta ahora, la vulnerabilidad del inquilino era el elemento central. En 2026, el perfil del propietario pasa a ser determinante.
Qué ocurre con los inquilinos vulnerables en estos casos
La norma no elimina la protección social, pero desplaza la responsabilidad hacia los servicios sociales.
Cuando el arrendador tenga dos o menos viviendas y no opere la suspensión judicial, corresponde a la Administración abordar con carácter prioritario la búsqueda de una alternativa habitacional.
En la práctica, esto cambia la dinámica del procedimiento y los tiempos de resolución.
Supuestos que siguen protegidos
La suspensión continúa aplicándose, entre otros, en:
- Desahucios por impago cuando la vivienda pertenezca a grandes tenedores o personas jurídicas.
- Determinados supuestos de ocupación sin título en los que concurran circunstancias de especial vulnerabilidad y el titular sea gran propietario.
En estos casos, el juez debe valorar la concurrencia de vulnerabilidad acreditada conforme a los requisitos legales. La suspensión no opera de manera automática.
Procedimientos ya suspendido
El Real Decreto-ley 2/2026 establece que los procedimientos que ya estaban suspendidos a 27 de enero de 2026 continúan en esa situación, sin necesidad de nueva solicitud.
Esta disposición transitoria evita vacíos normativos y garantiza continuidad procesal.
Compensaciones a propietarios
Se mantiene el sistema de compensaciones económicas para arrendadores afectados por la suspensión, con plazo abierto hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Estas compensaciones requieren tramitación específica y no se conceden de forma automática.
Un escenario que exige análisis individual
El nuevo marco no permite conclusiones generales. En 2026 es imprescindible analizar:
- El número real de viviendas del arrendador.
- La situación económica de ambas partes.
- El momento procesal concreto.
- La estrategia jurídica más adecuada.
La suspensión de desahucios sigue vigente, pero ya no se aplica de forma homogénea. El equilibrio entre protección social y derecho de propiedad se ha reajustado.
En GRA Consultores revisamos cada situación de forma individual para evitar decisiones precipitadas y valorar todas las vías legales disponibles.
