Las discrepancias económicas son una de las principales fuentes de conflicto dentro de las comunidades de propietarios. En muchas ocasiones, el problema no surge por una derrama extraordinaria ni por una gran inversión, sino por algo mucho más sencillo: la sensación de que las cuentas no están suficientemente claras.
Cuando aparecen dudas sobre determinados gastos, aumentos de presupuesto difíciles de explicar o falta de información económica, es habitual que algunos propietarios planteen una misma pregunta: ¿es posible auditar las cuentas de la comunidad?
La respuesta es sí, aunque con algunos matices importantes desde el punto de vista jurídico.
Uno de los errores más habituales consiste en equiparar una comunidad de propietarios a una sociedad mercantil. Sin embargo, ambas realidades funcionan de forma muy distinta.
Las comunidades de propietarios no están obligadas a llevar una contabilidad ajustada al Plan General de Contabilidad ni a formular cuentas anuales en los términos exigidos a las empresas. Precisamente por ello, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) ha aclarado que la revisión de las cuentas de una comunidad no puede calificarse técnicamente como una auditoría de cuentas en sentido estricto.
El concepto legal de auditoría está reservado a entidades sometidas a determinadas obligaciones contables que no resultan aplicables a las comunidades de vecinos.
Ahora bien, esto no significa que la gestión económica no pueda ser revisada por un profesional independiente.
Revisión financiera
Cada vez es más frecuente que las comunidades encarguen trabajos de revisión financiera y documental para analizar la situación económica, verificar movimientos bancarios o comprobar la correcta aplicación de acuerdos comunitarios.
Estas revisiones permiten analizar cuestiones como:
- Cuotas comunitarias.
- Derramas extraordinarias.
- Movimientos bancarios.
- Cumplimiento de acuerdos aprobados en junta.
- Diferencias entre presupuestos y gastos reales.
- Reparto de gastos entre propietarios.
Aunque el informe resultante no tenga la consideración jurídica de auditoría mercantil, sí puede aportar una visión técnica independiente especialmente valiosa cuando existen tensiones internas o sospechas sobre la gestión económica.
En la práctica, este tipo de revisiones suelen solicitarse en situaciones muy concretas. Es habitual que aparezcan cuando se produce un cambio de administrador, cuando existen desviaciones presupuestarias significativas o cuando determinados propietarios consideran que la información económica resulta insuficiente o poco transparente.
También pueden utilizarse como una medida preventiva para reforzar la confianza entre los vecinos y evitar conflictos futuros.
Curiosamente, muchas de estas revisiones no terminan detectando fraudes ni irregularidades graves. Lo más frecuente es encontrar problemas organizativos, documentación incompleta, conciliaciones bancarias pendientes o procedimientos administrativos mejorables.
Transparencia
Sin embargo, incluso en esos casos, la intervención de un profesional externo suele resultar útil para ordenar la gestión y aportar objetividad en un entorno donde, con frecuencia, las discrepancias personales terminan mezclándose con las cuestiones económicas.
La iniciativa para realizar una revisión de este tipo puede partir de distintos actores dentro de la comunidad. En algunos casos es el propio presidente quien propone la medida como una herramienta de transparencia. En otros, son varios propietarios quienes solicitan incluir el asunto en el orden del día de la junta.
Dado que la contratación implica normalmente un coste para la comunidad, lo habitual es que la decisión se adopte mediante acuerdo comunitario, respetando las mayorías y procedimientos previstos en la normativa aplicable o en los estatutos.
El interés por este tipo de revisiones ha aumentado de forma notable en los últimos años. Las comunidades gestionan cada vez mayores volúmenes económicos vinculados a rehabilitaciones, instalaciones energéticas, ascensores, sistemas de seguridad, suministros o servicios especializados.
A medida que crecen los importes gestionados, también aumenta la necesidad de control y supervisión.
Por eso la revisión externa de las cuentas está dejando de percibirse como una medida excepcional reservada a comunidades conflictivas. En muchos casos se ha convertido en una herramienta de transparencia, prevención y buena gestión que ayuda a generar confianza entre los propietarios y a reducir futuros conflictos.
Al fin y al cabo, cuando las cuentas son claras y la información fluye con normalidad, la convivencia dentro de la comunidad suele resultar mucho más sencilla. En Grupo Brío estamos para ayudarte. Cuenta con nosotros.
