El TJUE refuerza la protección de los consumidores hipotecarios, incluso tras la subasta de su vivienda
Durante años, miles de familias han perdido su hogar en ejecuciones hipotecarias, muchas de ellas basadas en contratos con cláusulas opacas o directamente abusivas. La sensación de indefensión era total: una vez subastada la vivienda, todo parecía perdido. Pero una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha cambiado radicalmente ese panorama.
El fallo del 24 de junio de 2025 (asunto C-351/23) reconoce que los consumidores pueden impugnar la transmisión de su vivienda incluso después de la subasta, siempre que el contrato hipotecario contuviera cláusulas abusivas que ya estuvieran siendo objeto de revisión judicial.
¿Qué ha dicho exactamente el TJUE?
El TJUE ha sentado un principio contundente: el derecho a la tutela judicial efectiva del consumidor no desaparece por el hecho de que su vivienda ya se haya transmitido en subasta.
Si en el momento de la adjudicación existía un procedimiento judicial abierto que cuestionaba la validez de determinadas cláusulas (por ejemplo, cláusulas de vencimiento anticipado o de limitación de defensa), esa subasta podría anularse.
Y lo más relevante: ni siquiera el comprador posterior está protegido si conocía —o debía conocer— la existencia del litigio.
¿Qué condiciones deben cumplirse para impugnar la transmisión?
La sentencia del TJUE tiene tres puntos clave:
- La ejecución debe haber sido extrajudicial, es decir, sin intervención directa del juez.
- El consumidor debe haber intentado o iniciado alguna acción de defensa frente a las cláusulas abusivas, aunque esta no prosperara inicialmente.
- El comprador de la vivienda no puede alegar buena fe si estaba al tanto del conflicto jurídico existente.
Este nuevo marco jurídico revierte la creencia de que, tras la adjudicación, ya no había vía legal para defenderse. El TJUE protege la posición del consumidor frente a posibles abusos contractuales que se arrastraban desde el origen del préstamo.
¿Qué implicaciones tiene esta sentencia?
La sentencia refuerza un principio esencial en Derecho europeo: la protección del consumidor prima incluso frente a la estabilidad registral de las transmisiones. Por tanto:
- Se reconoce la posibilidad de anular ventas de viviendas si estas derivan de ejecuciones hipotecarias viciadas de origen.
- Los tribunales nacionales están obligados a permitir al consumidor ejercer su derecho de impugnación.
- Se pone el foco en la diligencia del comprador, que no podrá ampararse en el registro si ignoró conscientemente un litigio en curso.
¿Qué puedes hacer ahora?
Si perdiste tu vivienda en una ejecución hipotecaria extrajudicial, y consideras que el contrato incluía cláusulas abusivas, esta sentencia abre una vía sólida para revisar el caso. No se trata solo de una cuestión patrimonial: hablamos del ejercicio de un derecho fundamental.
Desde GRA Consultores, podemos estudiar tu situación y asesorarte sobre las posibilidades de defensa o impugnación que esta resolución europea ha vuelto a poner sobre la mesa.
¿Tu hipoteca escondía cláusulas abusivas y ya habías perdido la esperanza? Es el momento de revisarlo. La Justicia europea lo respalda.