La deducción de gastos relacionados con inmuebles arrendados puede marcar una diferencia significativa en la declaración del IRPF. La Dirección General de Tributos (DGT) aclara cómo funcionan las deducciones en los casos de cancelación de hipotecas para sustituirlas por préstamos más favorables. ¿Qué se puede deducir y bajo qué condiciones? En GRA Consultores, lo analizamos en detalle.
Claves sobre la deducibilidad de los gastos al cambiar la hipoteca
Los propietarios de inmuebles arrendados pueden deducir ciertos gastos asociados a la financiación, siempre que estén directamente relacionados con la obtención de ingresos por arrendamiento. En este contexto, la consulta vinculante V2165/2024, emitida por la DGT, proporciona un marco claro para determinar qué gastos son deducibles al cancelar un préstamo hipotecario y formalizar uno nuevo.
En concreto, la consulta vinculante V2165/2024, de 9 de octubre de 2024, aborda el caso de una contribuyente propietaria de un inmueble arrendado. La propietaria evalúa cancelar el préstamo hipotecario que grava dicho inmueble y contratar uno nuevo con una entidad bancaria diferente, aprovechando condiciones más ventajosas. Esta operación conlleva los siguientes gastos:
- Comisiones bancarias por la cancelación anticipada del préstamo actual.
- Gastos de notaría y registro relacionados con la cancelación de la hipoteca.
- Costes de tasación del inmueble necesarios para formalizar el nuevo préstamo hipotecario.
La cuestión planteada es si dichos gastos son deducibles como gastos de financiación en la determinación en el IRPF del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, son deducibles los gastos necesarios para la obtención de rendimientos íntegros del capital inmobiliario. En este caso, se considera que los gastos derivados de la cancelación de un préstamo hipotecario y la formalización de uno nuevo cumplen esta condición, siempre que el nuevo préstamo se destine exclusivamente a amortizar el anterior. Por tanto, podrán deducirse los siguientes gastos:
- Comisiones por cancelación anticipada del préstamo inicial.
- Gastos notariales y de registro asociados a la cancelación de la hipoteca.
- Costes de tasación para constituir el nuevo préstamo hipotecario.
No obstante, será imprescindible demostrar que el nuevo préstamo tiene como único fin la amortización del anterior y que su vínculo está relacionado directamente con el inmueble arrendado.
Para aplicar estas deducciones, la contribuyente deberá acreditar las siguientes pruebas, que deberán valorar los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria:
- Destino del nuevo préstamo: este debe dedicarse exclusivamente a la cancelación del anterior, sin que existan interrupciones ni desvíos en su finalidad.
- Justificación documental: los gastos deberán estar respaldados por medios de prueba admitidos en derecho, tales como contratos, facturas o extractos bancarios que demuestren la relación directa entre el inmueble y el nuevo préstamo.
Es importante tener en cuenta que si el nuevo préstamo incluye un importe adicional no vinculado a la amortización del anterior, o si no existe continuidad directa entre ambos, la deducibilidad de los gastos podría verse afectada. De ahí que sea vital una revisión exhaustiva de la operación antes de proceder con la solicitud del nuevo préstamo.
¿Te quedan dudas? Te lo explicamos con un claro ejemplo
Imaginemos que María es una contribuyente del IRPF que posee un apartamento arrendado en Madrid desde 2018. Este inmueble genera rendimientos íntegros del capital inmobiliario de 12.000 euros anuales. María desea cancelar el préstamo hipotecario actual que grava este inmueble (con un saldo pendiente de 80.000 euros) para contratar uno nuevo con mejores condiciones financieras.
El nuevo préstamo hipotecario que le ofrece una entidad bancaria tiene un tipo de interés más bajo y unas condiciones más favorables. Sin embargo, el cambio genera una serie de gastos:
- Comisión bancaria por cancelación anticipada del préstamo actual: 800 euros.
- Gastos de notaría y registro para cancelar la hipoteca existente: 600 euros.
- Coste de tasación del inmueble para formalizar el nuevo préstamo: 300 euros.
- Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 euros.
Atendiendo al artículo 23.1 de la Ley del IRPF, en este caso son deducibles los siguientes gastos:
- Comisión por cancelación anticipada: 800 euros, ya que está directamente relacionada con la sustitución del préstamo vinculado al inmueble arrendado.
- Gastos de notaría y registro: 600 euros, porque son necesarios para cancelar la hipoteca inicial.
- Coste de tasación: 300 euros, ya que la tasación es imprescindible para la formalización del nuevo préstamo.
No obstante, los 500 euros de los gastos de apertura del nuevo préstamo no son deducibles, porque no están vinculados a la obtención de ingresos, sino a la constitución del nuevo préstamo.
En este caso, el rendimiento neto del capital inmobiliario de María quedaría calculado de la siguiente manera:
- Rendimientos íntegro anual del arrendamiento: 12.000 euros.
- Total de gastos deducibles por la operación: 1.700 euros (800 + 600 + 300).
- Rendimiento neto del capital inmobiliario: 10.300 euros
Finalmente, María deberá conservar los siguientes documentos para acreditar la deducibilidad de los gastos:
- Contrato del nuevo préstamo hipotecario.
- Justificante de la transferencia utilizada para cancelar el préstamo inicial.
- Facturas emitidas por la entidad bancaria, el notario y el tasador.
- Extractos bancarios que muestren el uso exclusivo del nuevo préstamo para amortizar el anterior.
Planificación y documentación son clave
La consulta vinculante V2165/2024 confirma que los gastos derivados de la sustitución de hipotecas pueden ser deducibles en el IRPF, siempre que se cumplan estrictamente los requisitos establecidos. Una adecuada planificación fiscal y la correcta documentación de la operación son esenciales para garantizar el éxito en este tipo de deducciones.
El equipo de GRA Consultores está especializado en optimizar la fiscalidad inmobiliaria y puede resolver cualquier duda sobre este tema. Contacta con nosotros y descubre cómo podemos ayudarte.