Desde la introducción del valor de referencia catastral, muchas operaciones inmobiliarias han pasado a tributar por una cifra que no siempre coincide con el precio real de compraventa. Sin embargo, no todas las viviendas tienen asignado ese valor. Y cuando no existe, surgen dudas razonables sobre cómo debe liquidarse el impuesto y qué criterio aplica Hacienda.
Comprar una vivienda sin valor de referencia no es una situación excepcional, pero sí exige especial atención para evitar regularizaciones posteriores.
Cuando no existe valor de referencia
El valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro a partir de datos de mercado. No obstante, hay inmuebles que quedan fuera de ese sistema. Es habitual en:
- Viviendas de nueva construcción sin referencia asignada.
- Inmuebles muy antiguos o con características singulares.
- Determinados locales, solares o edificaciones en zonas concretas.
En estos casos, no existe una cifra mínima automática sobre la que deba liquidarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Qué base imponible se aplica entonces
Cuando no hay valor de referencia, la normativa es clara: la base imponible será el valor real del bien, concepto que vuelve a ocupar el centro del análisis.
Aquí aparece uno de los errores más frecuentes. Confundir “valor real” con “precio escriturado” puede llevar a pensar que basta con declarar lo que se paga. No siempre es así.
Hacienda puede comprobar si el precio declarado se ajusta o no al valor de mercado, utilizando métodos de comprobación legalmente previstos. La ausencia de valor de referencia no impide la comprobación, solo cambia el punto de partida.
El precio de compra importa, pero no lo es todo
Si el precio escriturado responde a una operación real, libre y entre partes independientes, y además es coherente con el mercado, la posición del comprador es sólida.
El problema surge cuando:
- El precio es anormalmente bajo.
- Existen circunstancias especiales no explicadas.
- La operación se realiza entre partes vinculadas sin justificación económica clara.
En estos supuestos, la Administración puede iniciar una comprobación y fijar un valor distinto, con la consiguiente liquidación complementaria.
La carga de la prueba cambia
A diferencia de lo que ocurre cuando existe valor de referencia, aquí no se invierte automáticamente la carga de la prueba. No es el contribuyente quien debe justificar por qué declara por debajo de un mínimo impuesto por la Administración.
Sin embargo, si Hacienda discrepa del valor declarado, sí deberá motivar su comprobación y explicar por qué considera que el inmueble vale más. Esto no elimina el riesgo, pero sí introduce un mayor margen de defensa.
Qué conviene hacer antes de firmar
Cuando se compra un inmueble sin valor de referencia, es recomendable:
- Analizar si el precio es coherente con el mercado.
- Documentar las circunstancias del inmueble (estado, ubicación, necesidad de reforma).
- Evitar precios artificialmente bajos sin justificación objetiva.
- Valorar informes técnicos cuando la operación se aleja de lo habitual.
Estas cautelas no encarecen la operación, pero pueden evitar problemas años después.
Un escenario que exige prudencia
La inexistencia de valor de referencia no supone una “ventaja fiscal automática”. Tampoco implica mayor inseguridad si la operación está bien planteada. Simplemente devuelve el protagonismo al análisis del valor real y a la coherencia económica de la compraventa.
En fiscalidad inmobiliaria, la forma y el fondo importan por igual.
En GRA Consultores analizamos este tipo de operaciones antes y después de la compra para minimizar riesgos y anticipar posibles comprobaciones, con un enfoque preventivo y riguroso.
