Cuando un inquilino deja de pagar la renta de un alquiler, el arrendador no solo sufre el impago de las mensualidades: además, sigue obligado a ingresar el IVA correspondiente sobre esas facturas, aunque no haya cobrado. ¿Es posible recuperar ese IVA ya ingresado en Hacienda? La respuesta es sí, pero no en todos los casos y solo siguiendo los pasos correctos.
La normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) permite reducir la base imponible —y por tanto recuperar el IVA ingresado— cuando la operación queda total o parcialmente sin efecto. Esto sucede cuando el contrato de arrendamiento se extingue definitivamente y el crédito pendiente de cobro se reconoce como incobrable.
¿Cuándo puede el arrendador solicitar la devolución?
Imaginemos el supuesto que ha analizado la Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025):
- Una empresa arrendadora deja de percibir rentas desde agosto de 2020.
- En junio de 2023 el inquilino desaloja el local y el contrato finaliza.
- La empresa da de baja contablemente la deuda como crédito incobrable.
En esta situación, el arrendador puede solicitar la modificación de la base imponible del IVA. ¿Por qué? Porque el contrato se ha extinguido de forma definitiva y el crédito se ha reconocido como incobrable, cumpliéndose así los requisitos del artículo 80.Dos de la Ley del IVA.
No todo impago permite recuperar el IVA:
Es importante distinguir dos escenarios:
- Impago sin resolución del contrato:
Si el inquilino sigue ocupando el inmueble y el contrato sigue en vigor, aunque no pague las rentas, no es posible rectificar el IVA. No hay extinción de la operación. - Extinción del contrato y baja contable del crédito:
Cuando el arrendamiento finaliza y el crédito se reconoce contablemente como incobrable, sí puede modificarse la base imponible. Ya no hay contraprestación exigible y, por tanto, el IVA repercutido es rectificable.
Qué dice Europa: la doctrina del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha ratificado este criterio en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18):
Si la operación queda definitivamente sin efecto, el IVA debe ajustarse, aunque la causa haya sido el impago.
No basta con que el inquilino deje de pagar: tiene que existir una extinción real de la operación. La clave está en el cierre definitivo del negocio jurídico.
¿Cómo debe tramitarse la rectificación del IVA?
Una vez cumplidos los requisitos, el arrendador puede optar por dos procedimientos:
A) Rectificación de autoliquidaciones anteriores
Vía artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, al considerar que la deuda es incobrable y, por tanto, la cuota fue ingresada de forma indebida.
B) Regularización ordinaria en el modelo de IVA
Vía artículo 89.5 de la Ley del IVA, en los períodos actuales o inmediatamente posteriores, dentro del plazo de un año desde que se produjo la extinción.
En ambos casos:
- Debe emitirse una factura rectificativa que anule las cuotas de IVA repercutidas.
- Solo puede realizarse la rectificación si no han transcurrido más de cuatro años desde el devengo o desde la causa que permite la rectificación.
¿Qué documentación exige Hacienda?
Para que la Agencia Tributaria acepte la modificación de la base imponible, el arrendador debe aportar:
- Documento que acredite la extinción del contrato de arrendamiento.
- Justificante del desalojo efectivo del inmueble.
- Registro contable de la baja del crédito como incobrable.
- Factura rectificativa correctamente emitida.
- En caso de rectificación de autoliquidación, solicitud formal ante la Administración.
No es suficiente con dejar de emitir facturas o asumir que el tiempo ha prescrito la deuda: debe existir prueba fehaciente.
Sí es posible recuperar el IVA de rentas impagadas, pero solo cuando el contrato ha finalizado y el crédito se ha declarado incobrable. Cumplir los requisitos legales, documentar cada paso y respetar los plazos es esencial para que la operación sea fiscalmente válida.
En GRA Consultores asesoramos a arrendadores, empresas e inversores inmobiliarios en la tramitación de estas rectificaciones fiscales, asegurando el cumplimiento normativo y la máxima seguridad jurídica ante la Agencia Tributaria.